Menghitung BPHTB

Tidak ada komentar:
BPHTB atau Biaya Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan merupakan salah satu biaya yang dikenakan kepada pembeli tanah dan bangunan atas transaksi jual beli yang dilakukan. BPHTB sendiri biasanya merupakan satu komponen biaya yang umumnya tidak dihitung oleh pasangan suami istri yang memutuskan untuk membeli rumah melalui fasilitas KPR dari perbankan.

Dengan tidak menghitung BPHTB sebagai pos pengeluaran keuangan, cash flow rumah tangga bisa terganggu. Untuk alasan inilah coba kita hitung sendiri berapa biaya BPHTB KPR nanti.

BPHTB sendiri sebetulnya tidak dikenakan hanya pada jual beli tanah dan bangunan saja. Setiap bentuk perolehan hak atas tanah dan bangunan melalui tukar menukar, hibah, waris dsb merupakan satu bentuk komponen pajak yang dapat dikenakan dengan BPHTB.

NPOP dan NJOP

NPOP merupakan singakatan dari Nilai Perolehan Objek Pajak sedangkan NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak. Penghitungan BPHTB untuk jual beli tanah menggunakan harga transaksi sebagai NPOP. Sedangkan untuk tukar menukar hibah dan warisan NJOP digunakan sebagai dasar NPOP.

Umumnya harga penjualan tanah menggunakan nilai harga diatas NJOP, karena itulah harga transaksi dijadikan dasar NPOP. Namun demikian apabila jual beli dilakukan dibawah harga NJOP maka yang menjadi bahan perhitungan BPHTB adalah NJOP.

NPOPTKP

NPOPTKP merupakan singkatan dari Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Komponen NPOPTKP merupakan salah satu komponen penting untuk menghitung BPHTB karena tidak semua NPOP dikenakan pajak. Ada sebagian nilai tidak kena pajak yang diatur dalam NPOPTKP. Dengan kata lain NPOPTKP menjadi komponen pengurang NPOP sebelum dikenakan tarif BPHTB. Pada saat ini nilai NPOPTKP untuk jual beli adalah sebesar Rp. 70.000.000 sedangkan NPOPTKP

Contoh Penghitungan BPHTB

Misalnya, jika harga transaksi tanah Rp. 100.000.000, maka sebelum harga transaki tersebut dikenakan tariff BPHTB (5%) terlebih dahulu harga transaski itu dikurangi NPOPTKP – misalnya dikurangi NPOPTKP sebesar Rp. 80.000.000 untuk daerah DKI Jakarta. Hal ini membuat nilai pajak pembeli lebih kecil dibandingkan nilai pajak penjual – penjual tidak dikenakan NPOPTKP.

Setiap daerah memiliki NPOPTKP yang berbeda, tergantung peraturan daerah tersebut. Untuk wilayah DKI Jakarta, misalnya, NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp 80.000.00000 untuk transaksi jual beli tanah dan Rp. 350.000.000 untuk perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri

Contoh Perhitungan BPHTB :

Saat ini ketentuan besaran prosentase BPHTB adalah sebesar 5%. Nilai NPOPTKP baik jual maupun non jual beli termasuk prosentase BPHTB ini dapat berubah sesuai peraturan daerah setempat. Dengan asumsi prosentase BPHTB sebesar 5% maka contoh perhitungan BPHTB adalah sebagai berikut

Misalkan Denny membeli sawah senilai Rp. 400 juta dari Budi. Maka Denny Wajib membayar BPHTB dengan besaran sbb :

Pajak Pembeli (BPHTB) yang dibayar Denny
NPOP            : Rp 400.000.000,00
NPOPTKP         : Rp 70.000.000,00
NPOP Kena Pajak : Rp 330.000.000,00
BPHTB           : 5% x Rp 330.000.000 


= Rp 16.500.000

Pajak Penjual (PPh) yang dibayar Budi
NPOP            : Rp 400.000.000
NPOP Kena Pajak : Rp 400.000.000
PPh             : 5% x Rp 400.000.000,00


 = Rp 20.000.000

Misalkan Hasdi menerima warisan dari orang tua berupa sawah dengan NJOP sebesar Rp. 500 Juta maka Hasdi wajib membayar BPHTB dengan perhitungan sebagai berikut :

NPOP = NJOP     : Rp 500.000.000
NPOPTKP         : Rp 350.000.000
NPOP Kena Pajak : Rp 150.000.000
BPHTB           : 5% x Rp 150.000.000 


= Rp 7.500.000